ECOBONUS110%: FAQ per analizzare interventi di riqualificazione, demolizione ed ampliamento

Ti stai informando per partire in sicurezza con l’ECOBONUS110 ?
Sei un professionista e vuoi confrontarti con casi pratici?
Stai valutando possibilità di riqualificazionedemolizione, ampliamento e pagamenti differiti per i beneficiari nei tuoi lavori?

Nuove FAQ per dominare l’incertezza, data dalla complessità burocratica e per comprendere come muoversi con esempi pratici.

In questo articolo presentiamo 5 faq per far chiarezza su casi specifici di:  ristrutturazione con demolizione, ristrutturazione con demolizione e ampliamento, riqualificazione con ampliamento, ristrutturazione con detrazione pagata da un parente per credito insufficiente e recupero aree non riscaldate/abitate come mansarde.

Inoltre  come presentato recentemente dai nostri aggiornamenti la misura della proroga dell’ ECOBONUS110 fino al 31 dicembre 2023 non è più solo una diceria, infatti la conferma è data da un emendamento che è stato depositato alla Manovra di Bilancio, firmato da circa 70 parlamentari di tutte le forze di maggioranza, Pd, M5S, Iv e Leu.

Di seguito le domande presentate per argomenti che saranno analizzate poi con casi pratici:

  1. Per una ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione in modo più efficiente dal punto di vista energetico deve essere rispettata la stessa sagoma in fase di ricostruzione ?
  2. Nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, quali sono le spese ammesse? Come deve essere redatto l’APE post operam?
  3. Per una riqualificazione con efficientamento energetico e con ampliamento, posso usufruire delle detrazioni fiscali ex legge 296/2006 sia per gli interventi che riguardano la parte esistente che per quelli che riguardano la parte ampliata?
  4. Posso pagare le spese di ristrutturazione e richiedere poi la relativa detrazione, posto che la proprietaria non avrebbe la possibilità di usufruire dei benefici fiscali a causa di un reddito insufficiente?
  5. Per il recuperando il sottotetto  attualmente non abitabile e non riscaldato per farne una mansarda. Posso accedere alle detrazioni previste dall’ECOBONUS (ex legge 296/2006) per le spese di rifacimento della copertura?

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MC SMART NEWS

1-Ho intenzione di effettuare una ristrutturazione edilizia del mio immobile. Intendo demolirlo e ricostruirlo in modo più efficiente dal punto di vista energetico, usufruendo delle detrazioni fiscali ex legge 296/2006. Alla luce della recente normativa, sono tenuto a rispettare la stessa sagoma che ha ora o è sufficiente che la nuova costruzione mantenga la medesima volumetria?

La legge 9 agosto 2013, n. 98, di conversione del decreto legge 21 giugno 2013, n. 69 (il c.d. Decreto del Fare), in vigore dal 21 agosto 2013, ha rivisto la definizione di “ristrutturazione edilizia” contenuta nel Testo Unico Edilizia eliminando all’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001 in riferimento alla “sagoma”. Dal 21 agosto 2013, quindi, sono compresi tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli che consistono nella demolizione e ricostruzione di un immobile con la stessa volumetria di quello precedente, senza che sia necessario rispettarne la sagoma. Sono compresi nella ristrutturazione anche gli interventi “volti al ripristino degli edifici o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. Ciò premesso, dal 21 agosto 2013, qualora l’intervento abbia le caratteristiche per configurarsi come “ristrutturazione edilizia” (ossia l’immobile non sia soggetto a vincolo ai sensi del D.lgs. 42/2004 e s.m.i. e facendo attenzione, nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro del lavori pubblici 2 aprile 1968, n.1444, e in quelle equipollenti, secondo l’eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, alla perimetrazione prevista dal comma 4 dell’Art.23 bis del Testo unico), alla luce delle recenti disposizioni, riteniamo agevolabili ai sensi di queste detrazioni gli interventi che consistono nella demolizione di un immobile e nella sua ricostruzione mantenendone la volumetria originaria.

2-Nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, quali sono le spese ammesse? Come deve essere redatto l’APE post operam? Dalle spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020 occorre scorporare le spese derivanti all’ampliamento. L’APE post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.

3-Ho intenzione di effettuare una ristrutturazione edilizia del mio immobile, prevedendo anche un suo ampliamento. Non intendo demolirlo, ma piuttosto riqualificarlo dal punto di vista energetico. Una volta regolarizzata la nuova situazione catastale dell’immobile, posso usufruire delle detrazioni fiscali ex legge 296/2006, sia per gli interventi che riguardano la parte esistente che per quelli che riguardano la parte ampliata?

Nel caso di ristrutturazione di un immobile senza demolizione e con ampliamento, anche in base alle Circolari dell’Agenzia delle Entrate 39/E del 2010 e 4/E del2011 che hanno fatto maggiore chiarezza in materia, la detrazione compete unicamente per le spese riferibili alla parte esistente, in quanto l’ampliamento viene considerato “nuova costruzione”. Inoltre, la Circolare n.39/E del 2010 ha precisato che in questo caso il riferimento normativo non può essere costituito dal comma 344 della legge Finanziaria 2007, che è inutilizzabile in quanto comporta necessariamente una valutazione del fabbisogno energetico riferito all’intero edificio (si dovrebbe quindi necessariamente considerare anche la parte ampliata), ma occorre fare riferimento ai commi 345, 346 e 347.

4-Una mia parente possiede un’abitazione su cui vorremmo sostituire finestre e infissi. Posso pagare io le spese di ristrutturazione e richiedere poi la relativa detrazione, posto che la proprietaria non avrebbe la possibilità di usufruire dei benefici fiscali a causa di un reddito insufficiente?

Si. I soggetti che hanno diritto della detrazione sono, infatti, i proprietari, i familiari conviventi con il possessore (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), il convivente more uxorio, i locatari o i comodatari che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi su unità immobiliari o su parti di esse di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute, purché riscaldate. Nel caso di immobili residenziali possono beneficiare delle detrazioni anche i familiari conviventi (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado). Gli immobili debbono essere esistenti ed accatastati o con richiesta di accatastamento in corso e con i tributi pagati, se dovuti.

5-Recuperando il sottotetto   attualmente non abitabile e non riscaldato per farne una mansarda. I lavori comprendono anche l’isolamento delle falde di copertura del tetto per rendere confortevole l’alloggio che ne ricaverò e che provvederò a dotare di adeguato impianto termico. Posso accedere alle detrazioni previste dall’ECOBONUS (ex legge 296/2006) per le spese di rifacimento della copertura?

Per avvalersi della detrazione sulla coibentazione di un tetto è necessario, in linea generale, che il sottotetto sia abitabile e riscaldato. Se invece è non abitabile o addirittura non praticabile e di dimensioni tanto esigue da potersi considerare un’intercapedine facente tutt’uno con la copertura e con il solaio orizzontale che delimita una zona sottostante riscaldata (cfr. norma UNI 6946), occorre che il tecnico asseveri questa circostanza, ossia che il sottotetto forma un corpo unico con tetto e solaio in modo da considerare il rispetto della trasmittanza complessiva copertura sottotetto-solaio per consentire la detrazione. Infine, se il sottotetto è praticabile, ma non abitabile e non riscaldato, è agevolabile la coibentazione tra solaio e ambienti sottostanti riscaldati, ma non tra falde della copertura e sottotetto non riscaldato: la normativa, infatti, si limita ad agevolare la protezione di ambienti riscaldati verso l’esterno o verso vani non riscaldati.

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